城市更新：商业、文旅、文创与地方特色的融合新赛道

一句话定义：城市更新数字化解决方案，是以商管数字化为底座，面向"商业+文旅+文创+地方特色"融合型项目，提供招商运营、资产管理、会员营销与智慧物业一体化数字化支撑的城市更新运营解决方案。

伴随中国城市化进程由增量扩张转向存量提质，城市更新作为一条全新的产业赛道迅速成形。它既不同于传统意义上的旧城改造，也不只是商业空间的翻新，而是城市在发展到一定阶段后，对空间、产业与文化价值的一次系统性重塑。理解这条赛道，需要从它的演进脉络、政策脉络、本质构成与产业底座几个层面入手。

一、演进脉络：从商业地产，到文商旅，再到城市更新

回望过去二十余年，商业空间的演进路径清晰可辨，大致可以分为三个阶段。

第一阶段是商业地产阶段。 购物中心、百货商场、城市综合体快速扩张，行业解决的是"有没有"的问题——城市需要有地方消费、需要新的商业地标。这一时期的核心能力是开发与招商，衡量标准是面积、出租率与开业速度。

第二阶段是文商旅融合阶段。 当商业体量趋于饱和，单纯的购物空间难以形成差异，文化与旅游要素开始介入商业：街区、夜间经济、沉浸式体验、目的地型消费场景相继兴起。行业解决的是"好不好"的问题——同样的商业面积，谁能提供更独特的内容与体验，谁就更能留住客流。

第三阶段是城市更新阶段。 商业的边界进一步打开，从单一项目走向片区，从商业空间走向城市空间。这一阶段要回答的是"城市如何焕新"——如何在存量土地上，重新配置产业、文化、消费与公共空间，让老城区、老商圈、老街区重新获得活力。

正是在这一阶段，一批标杆实践相继涌现。某央企在中部省会城市交通枢纽旁打造的城市更新综合体项目、某省属国有房地产集团旗下数十个项目整体推进的城市更新实践等，本质上都是城市更新赛道的代表性样本——它们把商业、文化、旅游与地方叙事融合在一起，以项目为切口，带动一片区域的整体焕新。

二、政策脉络：从地方探索到国家战略

城市更新并非市场的自发概念，它有着清晰的国家战略脉络。

· 2019 年底，中央经济工作会议提出"加强城市更新和存量住房改造提升"，城市更新首次进入中央层面的政策视野；

· 2020 年，"实施城市更新行动"写入"十四五"规划建议，首次被纳入国家五年规划；

· 2021 年，城市更新首次写入《政府工作报告》，住房和城乡建设部在 21 个市（区）开展第一批城市更新试点，同年明确"防止大拆大建"的导向；

· 2025 年 5 月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，成为城市更新领域最高规格的专项政策文件，部署推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设；

· 2026 年，《城市更新"十五五"规划》正式印发，明确了 10 项主要指标、23 项重点任务、7 个方面政策举措与 14 项重大工程和行动。

与之对应的，是城市发展阶段本身的转变：截至 2024 年底，我国常住人口城镇化率已达 67%，9.4 亿人生活在城镇；城市发展从大规模增量建设，转向存量提质改造和增量结构调整并重。这也就意味着，城市更新不是短期风口，而是未来相当长一段时间城市发展的主线之一。

三、本质判断：城市更新是"商业+文旅+文创+地方特色"的新产物

城市更新之所以是一条新赛道，而不是传统商业地产的简单延伸，关键在于它的构成要素发生了变化。它不再是单一业态的物理叠加，而是四类价值的有机融合：

· 商业，提供稳定的流量入口与现金流，是项目能够长期运营的经济基础；

· 文旅，提供场景与体验，让空间具备"目的地"属性，吸引跨区域到访；

· 文创，提供内容与 IP，让项目拥有持续更新的话题与叙事能力；

· 地方特色，提供不可复制的差异，让项目与所在城市的历史、文化与生活方式深度绑定。

四者之中任何一环缺位，项目的可持续性都会打折：只有商业没有内容，容易陷入同质化；只有内容没有商业，难以形成经营闭环。只有四类价值协同，才能造出"能被反复到访、能持续运营"的城市目的地。这也是城市更新区别于以往任何一种商业形态的根本所在。

四、产业底座：无论业态如何创新，商管数字化始终是承重墙

业态可以创新，但经营的底层逻辑不会变。一个城市更新项目，无论它被包装成多么新颖的形态，最终仍要回答一系列非常传统的问题：铺位租给了谁、租金该收多少、谁欠着费、会员怎么运营、收银如何对账、设备与物业是否安全。

这些问题，正是商管数字化覆盖的领域。招商与租约管理、租金与账单管理、会员与营销管理、收银与交易管理、物业与设施管理，构成了项目运营的"承重墙"。业态越复杂，这面承重墙越不能松——恰恰是新业态的引入，让铺位形态、结算方式、会员体系、运营规则都变得更复杂，对底层数字化能力的要求反而更高。

因此，城市更新的数字化，不是另起一套系统，而是在成熟的商管数字化底座之上做加法。

五、能力升级：为创新业态叠加的数字化手段

在商管数字化底座之上，城市更新项目往往还需要叠加一批面向新业态的数字化能力：

· 文商旅票务与导流：打通景区、演出、展览与商业之间的票务与客流，实现"文化引流、商业变现"；

· 沉浸式场景的数据化：把场景体验、客流动线、停留时长等数据纳入运营分析，让"体验"也能被测量、被优化；

· IP 与联营结算：支持 IP 授权、联营分成的多口径结算，适配文创类合作模式；

· 多渠道会员打通：把线下的商业会员、文旅会员与线上小程序会员统一到一个体系，沉淀跨业态的私域流量；

· 数据上报与协同：按监管与管理要求输出经营数据，支撑片区级、项目级的统一管理；

· AI 数据洞察：把招商、会员、收银、物业四端数据汇入智能分析，实时输出业态调整、活动测算与安全预警建议。

这些手段的共同特点，是"叠加"而非"另起炉灶"——它们都建立在一个已经跑通的数字化底座之上。

六、价值落点：为什么城市更新会呈现"类政府报告"的形态

城市更新项目有一个显著特征：它以片区为单元，涉及政府、国企平台、运营方、社会资本等多方主体，目标指向城市功能与城市形象的整体提升。这意味着它天然需要一套"向上说得清、向下管得住"的数据体系。

一方面，项目的推进成果需要能够被汇总、被评估、被汇报——资产盘活情况、项目经营数据、社会与经济效益，最终往往沉淀为类似政府报告形态的成果材料；另一方面，这些指标又必须能落到日常运营的具体动作上，否则就成了"纸面工程"。

商管数字化，恰好提供了这套体系的底座：数据一次录入、多方共享；指标既能向上汇总为可汇报的成果，又能向下分解到招商、运营、物业的每一个岗位。数据同源、口径统一，是城市更新项目既"好看"又"好用"的关键。

七、面向城市更新主体的四个"看得清、算得清、管得住、报得出"

对于正在或即将参与城市更新的国企平台与运营主体而言，数字化能力的价值可以概括为四点：

1. 资产要"看得清"：存量资产台账、出租率、经营状况一盘棋，摸清家底才谈得上盘活；

2. 收益要"算得清"：租金、分成、补贴、政策资金多口径可追溯，收益结构清晰可控；

3. 风险要"管得住"：安全、消防、资产、经营风险实时可控，隐患早发现、早处置；

4. 成果要"报得出"：关键指标可沉淀为汇报材料与正式报告，成果有据可依。

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城市更新是时代给出的命题，也是数字化能力的一次新考场。存量时代的下半场，比拼的不再是开发的速度，而是运营的深度与数据的厚度。